2022年7月15日
納税者が自宅の一部を納税者の事業を行うために専用的かつ通常的に使用する場合は、自宅のローン利子、損害保険料、公共料金、修理修繕、および減価償却費などの費用を事業経費として控除できる場合があります。その場合、自宅の一部で行われる事業活動のスペースの割合を特定し、そこで使われる光熱費、修理修繕、および減価償却を把握する必要があります。ホームオフィス控除は、住宅所有者、賃貸住宅を問わず、すべてのタイプの住宅に適用されます。
ホームオフィス控除を受けるための要件
控除の対象となるには、基本的に以下の2つの要件を満たす必要があります:
専用かつ通常に使用している
自宅の一部を定期的に事業活動のために独占的に使用し、そこで顧客、クライアント、または患者と定期的に会っていること。
主な事業所として使用している
自宅を主たる事業所として使用していることを証明する必要があります。自宅以外の場所で事業活動を行っている場合でも、実質的かつ定期的に自宅でも事業を行っている場合には、ホームオフィス控除を受けられる場合があります。
例えば、別の場所で事業活動を行っているにもかかわらず、通常の事業活動の過程で顧客、クライアント、または患者と自宅で直接会っている場合、自宅の一部を独占的かつ定期的に事業活動に使用しているとしてホームオフィス控除を受けることができます。
ただし、いくつかの重要な制限があります。自宅での時折のミーティングは対象外で、顧客、クライアントまたは患者への電話も不十分です。さらに、納税者の自宅の一部は他の目的で使用ぜず、独占的に事業活動で使用する必要があります。例えば、普段あなたが小説を読んだり、音楽を聴いたりしている書斎で、クライアントと会っていても対象にはなりません。
IRS Publication 587 (2021) https://www.irs.gov/publications/p587 より図引用
ホームオフィス控除費用の計算
控除費用の計算方法には、通常の方法と簡便な方法の2種類があります。
通常法（Regular Method） 一般的に、ホームオフィス控除は、自宅のうち事業活動用に使用された部分の割合に基づき行われます。従って、部屋全体または部屋の一部を事業活動に使用している場合は、自宅の中で事業活動に充当している割合を計算する必要があります。この通常法を使用する納税者は、ホームオフィスの実際の経費を計算する必要があります。これらの費用には、住宅ローン金利、損害保険料、光熱費、修理修繕費、減価償却費などが含まれます。
簡便法（Simplified Option） 納税者は自宅の事業活動利用に対する控除額を計算する際に、通常法に代えて簡便法を利用することができます。この簡略化されたオプションは、事業活動に使用する専用面積1平方フィートあたり年間5ドル（最大300平方フィート）の標準控除を用いて控除費用を計算します。
納税者はどの課税年度においても、簡便法または通常法のいずれかを選択することができます。 ある年に簡便法を使用し、その後の年度において通常法を使用する場合、その不動産が事業で使用された最初の年度にオプションの減価償却表を使用しなかったとしても、それ以後の年度の減価償却費控除を適切なオプションの減価償却表を用いて計算する必要があります。オプションの減価償却表は、毎年発行されるMACRS PropertyのIRS Publication 946： How To Depreciate Propertyに記載されています。
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